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版权归原作者所有，《市村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）》（以下简称《实施办法（试行）》）出台，为市以政府为主体的村改造提供了政策依据。该《实施办法（试行）》已于6月1日起施行。
在此之前，市出台的《心旧村改造管理办法》、《市村改造管理办法》等政策是以“村为主体”为原则，而《实施办法（试行）》推行的是以“政府为主体”的改造模式。两个村改造模式有何区别？政府为主体的村改造中，改造户的安置面积是否有变化？
解读
市工务局（市村改造办公室）相关负责人就群众关心的有关问题作了解答，一起来看看吧。
01
问：市为何要出台《实施办法（试行）》？
答：一直以来，村改造推行村为主体的自主改造模式，引导市村改造取得了不俗的成绩，但也出现了建设周期长、拆迁难、融资难、碎片化建设、廉政风险高等问题。为进一步加快推进村改造，市制订出台了《市村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）》，增加了政府为主体的征收改造模式，补齐当前村改造中的短板，打造自主改造+政府主体的村改造“双引擎”。
02
问：《实施办法（试行）》施行后，将推行政府为主体的村改造，相比村集体的自主改造，有哪些优点?
答：（1）主体优势明显：村改造无论是政策性、专业性都比较强，而且牵涉面广，实施难度大。村级为主体的改造均由村集体经济组织具体负责，人员力量薄弱，技术力量不强，而政府为主体的改造由各镇街、功能区和市国土、住建、财政等部门单位协同负责，有强大的工作合力，在技术、专业上有优势，可以更有力地推进村改造。
（2）增加征地房屋补偿：村级为主体的改造属于村集体自主改造，政府不补偿旧房残值、不支付搬迁费和临时过渡费等，村级自求平衡，村民需自行承担旧房拆除后在外租住的费用。而政府为主体的改造会对征地房屋进行补偿，包括房屋重置成新价、搬迁费（回迁费）、临时过渡安置费等，可以打消村民在外租住的后顾之忧。
（3）建房资金更有保障：村级自主改造需要村集体和村民自行筹集建房款，同时因银行贷款准入门槛较高，融资渠道不畅，对经济基础薄弱的村和经济收入有限的村民而言资金压力较大。而政府为主体的改造不仅有政府争取的国家政策性银行专项贷款，同时有地方财政资金做保障，可确保建房资金及时到位，缓解了村集体和村民的资金压力。
（4）改造速度更快：村级为主体的村改造，由于村集体对审批流程不熟悉、拆迁受阻以及建房资金到位不及时等问题，往往会拉长改造周期。据统计，该模式下完成整个改造的过程一般需要5至6年，甚至时间更长或无限期搁置。而由政府实施改造，全程配备各方面专业人员，资金又有保障，交房的承诺期限为3至4年，远快于村级自主改造的周期。
03
问：策下，村改造哪些房屋可以得到补偿安置？
答：根据《实施办法（试行）》，征地房屋补偿安置应当符合下列条件之一：
（1）征地房屋已取得房屋《不动产权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》的；
（2）征地房屋未办理房屋《不动产权证》或未办理《土地使用权证》《房屋所有权证》或《土地使用权证》《房屋所有权证》中只办理其中一证的，但符合确权条件，并由相关职能部门提供确权凭证的；
（3）经依法认定为应该给予补偿的被征地房屋。
04
问：策下，村改造征地房屋补偿费如何计算？
答：征地房屋的补偿费=房屋重置成新价+搬迁费（回迁费）+临时过渡安置费+其他补偿费
房屋重置成新价：由房地产评估机构根据征地房屋的等级、结构、建造年份、装修情况、房屋重置价成新率、合法产权建筑面积等情况评估确定。
搬迁费（回迁费）、临时过渡安置费、其他补偿费按征地房屋合法产权（或认定的合法建筑）建筑面积计算。
以上具体标准按照市政府批准的具体项目征地房屋补偿方案执行。
05
问：策下，村改造旧房拆除后可以有多少安置面积？
答：总安置建筑面积=征地房屋安置面积+奖励面积
其中奖励面积包括：在规定时间内提前签约的，给予征地房屋每一自然间15平方米的安置建筑面积奖励（不足一自然间的按比率计算）；提前腾空搬迁的，给予征地房屋每一自然间20平方米的安置建筑面积奖励（不足一自然间的按比率计算）。
征地房屋安置建筑面积标准如下：
（1）征地房屋一自然间（指建筑底层占地面积大于或等于35平方米的住宅，包括该住宅宅基地范围内的附属用房、庭院用地等）安置建筑面积175平方米。
例如，张三一家三口老房子占地面积40平方米，合法建筑面积120平方米，那么该间房子可以获得安置建筑面积提前签约奖励）+20（提前腾空搬迁奖励）=210平方米。
（2）征地房屋不足一自然间的，按建筑底层占地面积与安置建筑面积1∶5计算；不足一自然间且征地所在村内无其他房屋的，可按一自然间标准计算。
例如：①张三一家三口老房子占地面积30平方米，合法建筑面积120平方米，村里还有其他房产，那么该间房子可以获得的安置面积提前签约奖励提前腾空搬迁奖励）=180平方米。
②张三一家三口老房子占地面积30平方米，合法建筑面积120平方米，村里无其他房产，那么该间房子可以获得安置面积提前签约奖励提前腾空搬迁奖励）=205平方米。
（3）征地房屋已建成公寓式的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1计算，具体奖励面积标准按市政府批准的具体项目征地房屋补偿方案执行。
（4）征地房屋一自然间宅基地上合法建筑面积大于175平方米的，安置建筑面积按合法建筑面积1∶1计算。
此外，村改造项目征地房屋安置建筑面积总量无法按有关标准在征地范围内就地安置的，相关安置标准会相应下浮。
06
问：策下，村改造有哪几种安置方式？各种安置方式有什么区别？
答：安置方式包括产权调换安置、货币补偿安置、市场化（房票）安置。
（1）产权调换安置：征地范围内的旧房拆除后，政府负责统一建设好安置房，村民根据产权调换的安置建筑面积选择新房子。
（2）货币补偿安置：就是村民不选择安置房，政府直接以货币的方式对村民给予补偿安置。具体标准如下：
货币补偿安置费=征地房屋补偿费+货币安置建筑面积回购款+货币安置面积奖励款
货币安置建筑面积回购款=回购单价（由评估机构<按征收公告之日>评估后报市政府核定）×回购安置建筑面积
货币安置面积奖励款=货币安置建筑面积回购款×一定的比例（具体奖励标准按市政府批准的具体项目征地房屋补偿方案执行）
（3）市场化（房票）安置：政府给予房票，村民到市场上购买商品房时用房票抵扣购房款。房票的面值原则上由征地房屋补偿费、选择房票安置建筑面积回购款和房票安置面积奖励款等组成。
